Styrets årsberetning for 2023

Boligbyggelaget Nobl har siden oppstarten i 1946 utviklet seg til å bli en ledende boligaktør i Nordland ved å bygge og forvalte boliger til beste for våre nåværende og fremtidige medlemmer. Vår visjon er «Gode hjem – hele livet» med forretningsideen:

«Nobl bygger og forvalter boliger i Nordland på en bærekraftig måte»

Våre fremste oppgaver er å skape verdier ved å bygge gode boliger, forvalte disse med kvalitet og profesjonalitet, og tilby fordeler til medlemmene våre. Samtidig er vi opptatt av at alt vi gjør, skal være med tanke på at de generasjonene som kommer etter oss, skal ha like muligheter som vi har. Da må vi finne gode bærekraftige løsninger – både i eksisterende bygg og nyboligprosjekter. Men vi skal også være en pådriver for at både medlemmer, boligselskaper og samarbeidspartnere skal velge gode bærekraftige løsninger innenfor både økonomi, miljø og sosiale forhold.

De grunnleggende verdiene i Nobl sammenfattes med at vi skal være TRYGGE (Troverdig – Robust – Ydmyk – Grundig – Glad – Engasjert). Styret mener at etterlevelsen av visjon, forretningsidé og grunnleggende verdier har skjedd på en god måte i 2023.

Nobl i tall

Nobl er organisert som et andelslag, og forvalter 5.420 boliger i tilknyttede borettslag ved utgangen av 2023. Selskapets øverste myndighet er generalforsamlingen, hvor stemmeberettigede delegater velges av våre 186 tilknyttede borettslag og øvrige andelseiere, etter vedtektenes bestemmelser.

Med våre 19.355 medlemmer, en økning på 498 fra 2022, er vi en av de største medlemsorganisasjonene i regionen. I tillegg forvalter Nobl 113 frittstående boligselskaper slik at vi ved utgangen av 2023 totalt forvaltet 299 boligselskap med 8.404 boliger. En økning på 321 boliger siden 2022. Boligene som forvaltes representerer en forsikringsverdi på i overkant av 39 milliarder. Vi er dermed den klart største aktøren i Nordland innen dette segmentet.

Kompetansebedriften Nobl

Nobl er en kompetansebedrift hvor kjerneoppgaven vår er bygge og trygge boliger. Vi har gjennom mange år jobbet målrettet og bevisst for å sette sammen et medarbeiderteam med bred og ulik kompetanse og hvor alle har sin viktige rolle i å levere god kvalitet i våre tilbud og tjenester.

Kompetansebygging og videreutvikling av en kundeorientert bedriftskultur, og utvikling av nye boliger samt gode forvaltningstjenester, vil også i fortsettelsen være våre viktigste områder. Å kunne bistå boligselskapene med daglig lederfunksjonen er en uttalt målsetting for oss. Digitalisering og effektivisering er viktige bidrag for en enda bedre tjeneste. Virksomheten til Nobl reguleres av omfattende offentlige krav og regler, som gjør at kontinuerlig forbedring av det interne kvalitetssystemet også er et prioritert innsatsområde.

Vårt samfunnsansvar

Nobl skal vise samfunnsansvar og bidra til å yte en merverdi til våre omgivelser. Nobl gjennomfører dette ved å sikre gode kvalitetsmessige boliger for folk flest – hvor vi er opptatt av å skape god arkitektur og gode bomiljø på en bærekraftig måte.

Nobls bidrag til god utvikling av by, bomiljø og lokalsamfunn skal legges merke til i vår region. Vi skal også ivareta alle våre medlemmer og sårbare grupper spesielt. Et av våre viktige mål er å få flere førstegangskjøpere inn på boligmarkedet. På landsbasis økte førstegangskjøpernes kjøpekraft fra 2022 til 2023. I Bodø betyr det at en førstegangskjøper kunne kjøpe 6,5% av boliger til salgs mens andelen økte til 12,1% i 2023. Dette er imidlertid lave tall, i 2010 var andelen boliger til salgs som en førstegangskjøper kunne kjøpe 38%. Nobl jobber derfor kontinuerlig for å se på muligheter for å hjelpe førstegangskjøperne, og alternative boligkjøpsmodeller som «Leie for eie» og «Deleie» er derfor i bruk og under utredning.

Medlemsfordeler

Den største medlemsfordelen vil alltid være forkjøpsretten, men det jobbes også for å sikre gode medlemsfordeler i medlemskortet. For Nobl er det viktig at medlemmet også har fordeler i perioden hvor man ikke er beboer. Dette gir mindre avgang i medlemsmassen, og medlemmet beholder sin ansiennitet til senere behov.

Storbysamarbeidet sammen med USBL (Oslo), BATE (Stavanger), VESTBO og BOB (Bergen), TOBB (Trondheim), Bonord (Tromsø) og Sørlandet Boligbyggelag (Søbo), muliggjør et nasjonalt nedslagsfelt og felles kompetansedeling. Storbysamarbeidet medfører også at våre medlemmer får felles ansiennitet og forkjøpsrett i de store universitetsbyene i Norge til over 100.000 boliger.

Viktig økonomisk vekst

Den ordinære driften i 2023 viser nødvendig overskudd, og gir en solid plattform for videre vekst og utvikling av både en slagkraftig organisasjon og nye boligprosjekter – til beste for våre medlemmer og kunder.

Årets gode økonomiske resultat, og den utviklingen som har skjedd i driften, skjer ikke uten at det nedlegges en betydelig innsats. Det er fra styrets side grunn til å berømme det arbeidet som de ansatte har gjort for å utvikle organisasjonen videre det siste året.

Det er ikke mange år siden Nobl hadde svært dårlig likviditet, men en omfattende snuoperasjon har snudd den negative utviklingen i riktig retning. Som et resultat av dette har Nobl nå opparbeidet seg helt nødvendig egenkapital for å kunne møte fremtidens krav til finansiering ved blant annet bygging av nye boliger. For i et stadig tøffere boligmarked, med høy konkurranse og økte priser, er det viktig at Nobl har kapitalen som kreves for å kunne satse på nye prosjekter til medlemmene våre, med den kvaliteten vi ønsker at Nobl skal stå for. Det finnes ingen eiere som tar ut overskuddet i Nobl, det skal føres tilbake til formålet; å skaffe medlemmene nye boliger og trygge deres boligverdier.

Organisasjon 

Nobl-konsernet bestod av 39 ansatte ved utgangen av 2023. Noen har redusert arbeidstid og det har vært noe turnover i løpet av året, slik at antall årsverk i 2023 er 40 mot 40,2 i 2022. Det er kun morselskapet som har ansatte.

Konsernet består av seks selskap pr 31.12.23. I tillegg er Nobl medeier i to tilknyttede selskaper der selskapet har eierskap sammen med andre utbyggere:

Boligbyggelaget Nobl
Reinsletta Boligsalg AS
Trålveien Utvikling AS
Gjerdhaugen Utvikling AS
Helligberget Boligsalg AS
Helligberget Utbygging AS
Kvartal 3 Boligsalg AS (Nobl er majoritetseier med 82%, Gunvald Johansen Eiendom 18%)
Ramsalt Boligsalg AS (Nobl eier 50 %, Christian Jakhelln AS 50 %)

Styret i Nobl har som en del av risikovurderingen besluttet at nye prosjekter i størst mulig grad skal organiseres i egne selskap(er). For å holde best mulig kontakt mellom hovedstyret og de andre styrene, har hovedstyret valgt styreleder som sin representant i hvert av de fire styrene til døtrene samt i de tilknyttede selskaper. Som hovedprinsipp er direktør i Nobl styreleder i døtrene for å synliggjøre ansvar, samt få en kontinuitet i driften. I de selskapene hvor Nobl eier 50 prosent eller mer er direktør og styreleder i Nobl representert i styret.

Nobl har også nær tilknytning til og styrerepresentasjon i den selveiende stiftelsen Nobl Boligstiftelse. Formålet til boligstiftelsen er å skaffe utleieboliger til våre medlemmer. Ikke alle har mulighet eller ønske om å eie bolig og gjennom stiftelsen har våre medlemmer tilgang til nesten 100 utleieboliger. Stiftelsen bidrar også til at det stilles boliger til disposisjon for vanskeligstilte i Bodø kommune. Dette arbeidet gjøres i godt samarbeid med kommunen.

Nobl har instrukser og etisk regelverk for alle som er omfattet av organisasjonen, og styret mener at etterlevelsen av disse regelverkene har skjedd på en tilfredsstillende måte i 2023.  Revisor rapporterer direkte til styret for å sikre at håndtering av habilitet og rollefordeling i administrasjonen er tilfredsstillende ivaretatt.

Det er tegnet forsikring for styrets medlemmer for deres mulige ansvar overfor foretaket og tredjeperson med en forsikringssum på 10 millioner kroner.

Drift og utvikling/økonomi

Årsregnskapet 2023 for Nobl og konsernet er avlagt under forutsetning av fortsatt drift. For morselskapet viser regnskapet et resultat før skatt på kr 40.028.003, og et resultat etter skatt på kr 35.718.514. For konsernet viser regnskapet et resultat før skatt på kr 10.004.422, og et resultat etter skatt på kr 6.603.461. Styret foreslår at overskuddet i Nobl og konsernet disponeres som følgende:

Selskap                                         Nobl                                  Konsernet
Overført annen egenkapital         35.718.514                          6.603.461
Totalt disponert                            35.718.514                          6.603.461

Likviditeten har vært tilfredsstillende gjennom hele året. Driften er finansiert av egenkapital. Konsernets egenkapital er på 78,5 prosent av totalkapitalen. I forhold til fremtidig kapitalbinding og risikoeksponering, er egenkapitalen på et tilfredsstillende nivå. Etter styrets oppfatning foreligger det ikke finansiell risiko som er av vesentlig betydning for å vurdere verdien av eiendeler, gjeld, finansiell stilling og resultat. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets drift og finansielle stilling. Selskapet driver, utover søken etter stadig forbedring av sin kjernevirksomhet, ikke med forskning og utvikling i tradisjonell forstand.

Risiko

Nobl er utsatt for kredittrisiko og renterisiko i den ordinære forretningsvirksomhet og styrer mot å ha en akseptabel risiko innenfor disse områdene.  Alle nye kunder og leverandører blir kredittvurdert ved inngåelse av nye salg- og leverandørkontrakter, og kredittforsikringer dekker risikoen for flere av selskapets kunder og leverandører.

I byggevirksomheten er vi utsatt for både gjennomføringsrisiko og markedsrisiko. Nobl har de siste årene gjennom oppbygging av både kompetanse og styrings-/kvalitetssystemer satset betydelig på kvalitetssikring i prosjektene. Når det gjelder markedsrisikoen er den mulig å forsikre seg for gjennom fulltegningsforsikring i NBBL. Forholdet vurderes i det enkelte prosjekt. Styret behandler kvartalsvis hvilke risikoer Nobl er eksponert for, og er opptatt av at risiko er innenfor god forsvarlig ramme.

2023 har vært et krevende år for nyboligmarkedet. Med bakgrunn i økte byggepriser og renteøkninger er få prosjekter igangsatt på landsbasis.  Styret besluttet likevel byggestart for Kvartal 3, til tross for kun 30% salg. Dette kunne vi gjøre med bakgrunn i solid egenkapital. Risikoen er vurdert til å være håndterbar. Det er forventet lav salgstakt fremover, men ekspertene spår at i 2025 vil man kunne se en annen situasjon. Dette med bakgrunn i at rentebanen viser nedadgående tendens, at inflasjonen skal ned og god lønnsutvikling. I tillegg vil det være få nyboligprosjekter å konkurrere med. Vi mener og det er viktig at aktører som har muligheten til det, er med på å holde hjulene i gang i bolig- og byggemarkedet.

Miljø og bærekraft

Nobl er miljøfyrtårn og arbeider aktivt for å ivareta kravene forbundet med dette. Enhver virksomhet av noe art forurenser det ytre miljø, men vi etterstreber at denne forurensningen skal være minst mulig. Av konkrete tiltak kan nevnes miljømessig behandling av bygningsavfall, som et krav overfor våre leverandører i våre prosjekter, og kildesortering ved våre kontorer. I tillegg oppfordres det til elektronisk kommunikasjon som erstatning for reiser der hvor dette er hensiktsmessig.

I 2021 vedtok styret bærekraftstrategi for Nobl. Strategien legger føringer som skal bidra til grønnere byggeprosjekter og samtidig hjelpe boligselskapene til å gjøre grønne valg. Vi skal jobbe videre med sosiale og økonomiske tiltak for våre medlemmer og kunder. For ytterligere informasjon, se årsrapporten for 2023.

Likestilling og diskriminering

Styret bestreber seg på likestilling mellom kjønnene. Blant styremedlemmene er det 3 kvinner og 4 menn. Administrerende direktør er kvinne.

Diskrimineringslovens formål er å fremme likestilling, sikre like muligheter og rettigheter og å hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamming, hudfarge, språk, religion og livssyn. Selskapet arbeider aktivt, måltettet og planmessig for å fremme lovens formål innenfor vår virksomhet. Aktivitetene omfatter blant annet rekruttering, lønns- og arbeidsvilkår, forfremmelse, utviklingsmuligheter og beskyttelse mot trakassering. Selskapet har som mål å være en arbeidsplass hvor det ikke forekommer diskriminering.

I Nobl-konsernet er 39,6 prosent av de ansatte menn, mens 60,4 prosent av de ansatte er kvinner per 31.12.23. Vi har over tid jobbet for å øke andelen menn. I løpet av 2023 gikk imidlertid denne andelen ned fra 43 prosent til 39,6 prosent. Hittil i 2024 er det ansatt 3 menn.

Redegjørelse for arbeid med grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold (åpenhetsloven)

Åpenhetsloven har til hensikt å redusere risiko for brudd på menneskerettigheter, sikre anstendige arbeidsforhold, og sikre allmenheten informasjon. Loven pålegger Boligbyggelaget Nobl en informasjonsplikt og en plikt til å gjennomføre aktsomhetsvurderinger.

Nobls arbeid for å sikre grunnleggende menneskerettigheter og anstendig arbeid er en del av den overordnede bærekraftstrategien til Nobl. Sosial bærekraft sammen med våre etiske retningslinjer setter høye krav til oss selv og våre leverandører. FNs bærekraftsmål nr. 8 Anstendig arbeid og økonomisk vekst, er et av de bærekraftsmålene vi ønsker å prioritere i vårt arbeid.

Det er startet en prosess med kartlegging av våre leverandører med tanke på de risikoområdene åpenhetsloven omfatter. Prosessen med å utføre aktsomhetsvurderinger er i tråd med OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper og FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter. Dette innebærer å forankre ansvar, identifisere, prioritere og håndtere brudd på menneskerettigheter, samt risiko for dette, både i egen virksomhet og leverandørkjeden.

Mer om dette kan leses i vår «Redegjørelse for aktsomhetsvurderinger» som er publisert på selskapets nettsider nobl.no og som vil oppdateres innen 30.06.24.

HMS/Arbeidsmiljø

Styret vurderer arbeidsmiljøet i Nobl som godt. Selskapet gjennomfører jevnlig undersøkelser av medarbeidertilfredshet og resultatene viser tilfredsstillende resultat over norm.

Korttidsfraværet er redusert fra 1,9 prosent i 2022 til 1,3 prosent i 2023. Langtidsfraværet er redusert med 2 prosentpoeng fra 6,4 prosent i 2022 til 4,4 prosent i 2023.

Nobl–konsernet jobber kontinuerlig med å forebygge sykefravær og legge til rette for å øke tilstedeværelsesgraden sammen med de ansatte.

Nobl har et eget samarbeidsutvalg hvor representanter fra ansatte og arbeidsgiver deltar for å bidra til utveksling av informasjon og videreutvikling av et godt arbeidsmiljø. Nobl har også treningsavtaler og andre sosiale tiltak for de ansatte og vi opplever å være en ettertraktet arbeidsgiver med mange gode søkere på våre ledige stillinger.

Profilering

Det har gjennom hele 2023 vært fokus på å styrke Nobls posisjon gjennom synlighet og tilstedeværelse. Dette som et ledd i strategiarbeidet om å bli en større aktør i Nordland.  Nobls samfunnsansvar kommer også til uttrykk gjennom økonomisk støtte til foreninger og lag – også her er vi opptatt av bærekraft, hvor de som mottar støtte fra oss, nå må gi noe tilbake til samfunnet i form av økonomisk, miljømessig eller sosial bærekraft.

Gode hjem – hele livet

Visjonen til Nobl er «Gode hjem – hele livet». Nobl har derfor som mål å legge til rette for at flest mulig av våre beboere skal bo lengst mulig i egen bolig.

Vi ser effekten av å etablere livsløpsstandard i alle våre nyere boligprosjekter. Beboerne i nyere boligprosjekter kan bli boende i sin egen bolig selv om de blir såpass bevegelseshemmet at de må bruke en enkel manuell rullestol. Det betyr også at de aller fleste eldre kan bli boende hjemme lenger enn tidligere. Nobl skal ikke drive med helsetjenester for sine beboere, men vi konstaterer at også helsemyndighetene er blitt stadig flinkere til å bidra til at våre beboere kan bo lengre i egne hjem. Utfordringene er større i eldre boligprosjekter, og Nobl har derfor jobbet for kompetansebygging innen gjennomføring og finansiering av tilrettelegging i eldre borettslag.

I 2023 har vi hatt under utvikling to prosjekter som er initiert av seniorer. I disse prosjektene har det vært naturlig å se på fremtidens løsninger for å sikre at beboere kan bli boende lengst mulig i eget hjem.

Fremtidsutsikter

Nobl er med sin gode drift, kompetente ansatte og sin solide økonomi godt rustet for fremtidige utfordringer. Dette gjør det mulig å satse på ytterligere utvikling og forbedring av organisasjonen og de tjenester vi tilbyr. Samtidig gir det gode muligheter for å utvikle nye boligprosjekter, som kan gjøres tilgjengelig for våre medlemmer. Blant annet ønsker vi å være en aktør i Ny By Ny Flyplass-prosjektet.

Dagens boligmarked er preget av stor usikkerhet, men med flere ben å stå på samt god soliditet, blir vi på kort sikt ikke spesielt sårbare for dette. Videre har vi mulighet til å styrke oss på områder der vi i dag ikke innehar god nok kompetanse og kapasitet, det være seg på bærekraft, utvikling innenfor fremtidige løsninger og boformer.

Vi ønsker gjennom 2024 å videreutvikle den plattformen for vekst og omstilling vi har etablert, slik at Nobl fortsatt kan være en aktiv samfunnsbygger, og komme i forkant av de behov og krav som markedet stiller til oss. Vi ønsker å være en aktør som kan bidra til mer attraktive byer og samfunn, og vi vil videreutvikle bærekraftstrategien i 2024. Vi ønsker å ta mer ansvar i bærekraftspørsmål, forstått som økonomiske, sosiale og miljømessige utfordringer.

Selskapet skal fortsette arbeidet med å utvikle nye spennende prosjektideer for å skaffe boliger til våre medlemmer.  Lønnsomme boligprosjekter skaper handlingsrom som gjør det mulig å utvikle flere nye boliger. Årsresultatet medfører at Nobl kan fortsette arbeidet som utbygger for våre medlemmer, og samtidig fortsette utviklingen av et allerede godt forvaltningsprodukt.

Nobls konkurransedyktige og effektive tjenester på forvaltningssiden utvikles kontinuerlig, og fokus skal fortsatt være på effektivisering og digitalisering som gjør forvaltningsproduktet enkelt og trygt for kunden.  Boligene som vi forvalter representerer store verdier, og styrene i boligselskapene har stort ansvar å utføre på vegne av felleskapet. Vårt mål er å bidra med gode tilpassede tjenester som sikrer bærekraftig drift og boligselskapets verdier. God forvaltning er bærekraftig.

Nobl skal fortsatt jobbe for å beholde og rekruttere nye medlemmer. Forkjøpsretten er den viktigste fordelen, men vi skal og tilføre ytterligere merverdi til medlemskapet gjennom gode medlemsavtaler.

Videre skal vi arbeide for å få til samarbeid med boligbyggelag som ligger i vår geografiske nærhet, med formål om kompetanse- og arbeidsdeling. Vi skal gjøre nytte av de strategiske fordelene av Storbysamarbeidet, og befeste vår posisjon som en ledende aktør i Nordland.