Et krevende år for byggebransjen

2023 startet bra, hvor andre byggetrinn i et av våre store prestisjeprosjekter – Reinsletta Allé – ble ferdigstilt og 33 leiligheter sto klare til innflytting utover våren. Prosjektet ble også utsolgt våren 2023. Men, så skjedde det noe med hele boligmarkedet i takt med at renten økte. Nyboligsalget i hele Norge fikk seg en kraftig knekk denne våren, og det ble igangsatt svært få nye byggeprosjekter.

Nyboligmarkedet – gikk mot strømmen

For hele 2023 var det ifølge Boligprodusentenes Forening en nedgang på hele 40 prosent igangsatte nyboligprosjekter sammenlignet med året før. I Bodø, som de siste årene har hatt høy byggeaktivitet, var det bom stopp nesten på dagen.

Nobl kunne også valgt å sette byggingen av Kvartal 3 på vent, i håp om bedre tider, men vi kjente på et ansvar for å holde hjulene i gang også i nedgangstider. Derfor ble det høsten 2023 bestemt at vi skulle starte arbeidet i Kvartal 3, til tross for at vi hadde solgt svært få leiligheter. Vi har tro på prosjektet og tror på en bedring i økonomien i løpet av de neste to årene, når Kvartal 3 skal stå ferdig. Det var også litt av tilbakemeldingen fra meglerne på tampen av 2023. De ser tendensene til at vinden er i ferd med å snu. Og selv om boligsalget i skrivende stund ikke har tatt helt av, så har interessen i Kvartal 3 tatt seg opp og ytterligere to leiligheter ble solgt etter at byggestart ble igangsatt.

Vedlikehold og rehabilitering

Nobl prosjekt bistår gjerne boligselskapene med tiltakene eller prosjektene som ønskes utført. Vi kan prosjektere, koordinere med entreprenør og ta på oss prosjektledelsen i alle typer vedlikehold og rehabiliteringsprosjekter. Med høyere rente, dyrere strøm og generelt økte levekostnader, ser vi en tendens til at flere boligselskap velger å utsette de store vedlikeholdsprosjektene. Det har resultert i at oppdragsmengden til Nobl Prosjekt gikk ned i 2023.

I 2023 hadde prosjektavdelingen om lag 90 rehabiliteringsoppdrag under utførelse, med alt fra mindre reparasjoner til store omfattende oppgraderinger. Oppdragsmengden er ikke nødvendigvis mindre enn året før, men prosjektene som igangsettes er av langt mindre omfang. Det forteller oss at boligselskapene kanskje velger å utsette de store planene i påvente av bedre tider og tar det som må gjøres i trange tider.

Men selv om oppdragsmengden har vært mindre, har ikke prosjektavdelingen ligget på latsiden. Vi har benyttet dette året til å sette oss grundig inn i det nye bygningsdirektivet fra EU med blant annet krav til mer energieffektive boliger. Disse kravene går i korte drag ut på følgende:

Vi skal redusere energiforbruket i boliger med 16 prosent frem mot 2030, sammenlignet med forbruket i 2020.
I 2035 skal man ha passert 20-22 prosent reduksjon i energiforbruket, sammenlignet med 2020-nivået.
Halvpartene av kuttene skal komme i den delen av boligmassen som er minst energieffektiv i dag
Det kommer også krav om ladeinfrastruktur for biler og parkeringsplass for sykler.
For oss har det vært viktig å bygge kompetanse rundt de nye kravene, slik at vi skal gi gode råd til boligselskapene ved fremtidige vedlikeholds- og rehabiliteringsplaner. For vi må omstille oss og tenke energieffektivisering i boligselskapene – da er det lurt å starte jobben allerede nå.

Et av områdene vi har jobbet med å kartlegge, er hvilke ulike støtteordninger boligselskapene kan søke midler fra i arbeidet med en grønnere profil. Her kan vi hjelpe boligselskapene med hele søkeprosessen.

Gledelig er det å se at borettslagene selv tar initiativ og ser verdien av å ta i bruk bærekraftige løsninger når de først skal i gang med vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter som vil gi medlemmene gode og trygge hjem i mange år fremover.

Teknisk forvaltning

Teknisk forvaltning er en viktig del av de tjenestene vi leverer til boligselskapene. HMS-planer, vedlikeholdsplaner og totalforsikring er våre hovedprodukter.

I 2023 har vi jobbet systematisk for å fremme fordelene med å ha en vedlikeholdsplan, da den gir styrene en god oversikt og ikke minst økonomisk plan over fremtidig vedlikehold. Det er viktig for å tenke hvordan boligselskapene skal innfri energieffektiviseringen innen 2030 – for det er de færreste av selskapene som innfrir kravene i dag.

Alle boligselskaper er også pålagt å ha en HMS-plan, men vi ser dessverre at denne ikke alltid blir prioritert høyest av styrene. Vi tilbyr en årlig gjennomgang av disse tjenestene med alle kundene, for å sikre at planene er oppdatert og levende.

Totalforsikring er et kjerneprodukt i vår forvaltningsportefølje. Den direkte oppfølgingen av forsikringssaker fra våre prosjektledere er et unikt produkt innen boligforvaltning, og noe vi opplever at boligselskapene verdsetter. I 2023 bisto vi boligselskapene i Nordland i 172 skadesaker, som er en liten økning fra året før. I tillegg ble det gjennomført fire lekeplasskontroller.