Administrasjonens beretning

Når jeg skal oppsummere 2023 så kommer jeg ikke utenom det som har preget oss alle sammen mest dette året – de økte kostnadene som spesielt rammer det å bo i bolig.

Strømprisene gikk kraftig opp. Renten likeså, og økte levekostnader gir høyere bokostnader for oss alle. Og selv om ekspertene spådde rask rentenedgang, har dyrtiden bare fortsatt. Vi venter fortsatt på rentenedgangen og at ting skal begynne å bevege seg oppover.

Dyrtiden har store konsekvens for den enkelte. Andelen av befolkningen som sliter økonomisk har økt og det er trist. Færre unge kommer inn på boligmarkedet, foreldrebanken er blitt enda viktigere og vi er vitne til et nytt klasseskille som trer frem – mellom de som eier boligen sin og de som ikke kommer seg inn på boligmarkedet.

Det er en skremmende utvikling og jeg må dessverre si det samme som jeg oppsummerte med i 2022 – jeg ser ikke noen tendenser til at trenden skal snu. Til tross for høy rente, fortsetter bare boligprisene å stige – noe som vil føre til et enda større skille mellom de som eier og de som leier.

Bråstopp i nyboligmarkedet

Et av resultatene av økonomisk usikkerhet og den kraftige prisveksten, er stopp i nyboligmarkedet, som vi så brått opplevde i 2023. Fra å være et land preget av høy boligbygging over store deler av landet, ble gravemaskinene nærmest parkert over natten. Ifølge tall fra Byggeindustrien ble 1619 selskaper tilknyttet byggenæringen slått konkurs i 2023. Den dagen vi skal gjenoppta byggingen av boliger i Norge, er ikke disse selskapene der for å gjøre jobben. Med færre aktører som konkurrerer om jobbene, vil dette først og fremst påvirke prisene. Og som om ikke byggeprisene har vært satt under kraftig press allerede i flere år. Blant annet som følge av inflasjon, makroøkonomiske forhold og urolighetene i verden som har medført betydelig økning i entreprisekostnadene, så kommer dette på toppen. Noe som jeg dessverre tror kommer til å gi ytterligere økte boligpriser i årene som kommer.

Vårt bidrag for å snu denne utviklingen, var å sette i gang byggingen av Kvartal 3 i nedgangstid. Det var ikke en enkel avgjørelse å ta, for det er med betydelig risiko at vi bygger nå og ytterligere prosjekter havner derfor fort på vent. Dette kan vi som en annerledes utbygger gjøre, fordi vi kan sette lavere krav til inntjening. Forhåpentligvis kan dette grepet bidra til at prisveksten ikke blir fullt så stor og at nyboliger kan tilbys markedet, samtidig som vi beholder kompetansearbeidsplasser i en hardt presset entreprenørbransje.

Må ta ansvar for eldreboomen

Men vårt bidrag er å regne som en dråpe i havet. For jeg er fortsatt veldig bekymret for hva den lave igangsettingstakten vil ha å si for boligprisene på sikt. Behovet for boliger er ikke mindre i nedgangstider og jeg frykter en galopperende vekst i prisene når privatøkonomien er på bedringens vei og vi begynner å handle igjen. Det er mange unge som skal inn på boligmarkedet og mange eldre som skal gå fra enebolig til leilighet – og denne gruppen ønsker gjerne å kjøpe nytt.

En annen bekymring er mangelen på tilpassede boliger til seniorene. Vi er i en eldreboom og denne gruppen vil kreve andre typer boliger enn det vi bygger i dag. Mangelen på helsepersonell gjør at vi i fremtiden må belage oss på å klare oss mer selv i våre egne hjem. Da må boligene tilpasses disse forholdene. For å legge best mulig til rette for morgendagen, må både vi som utbygger og du som boligkjøper tenke på fremtiden nå. Vi må bygge boliger som er tilpasset slik at du kan bo lengst mulig hjemme.

Her vil vi i fremtiden være avhengige av å samarbeide med det offentlige, for å tilrettelegge for gode boliger med smarte løsninger – slik at vi kan klare oss lengst mulig i eget hjem. Nobl har i 2023 jobbet med et spennende pilotprosjekt som kan være med å løse noen av de utfordringene en aldrende befolkning gir.

Fremtidige krav

Et annet fenomen vi ser i Nobl i 2023, er at mange boligselskaper kvier seg for å gjennomføre rehabiliteringer i dyrtid. Når felleskostnadene øker i takt med prisveksten, ønsker ikke styrene å legge ytterligere kostnader på beboerne. Jeg kan forstå tankegangen på kort sikt, men manglende rehabilitering blir dyrt på lang sikt. I tillegg er det verdiødeleggende. Nye krav fra EU kommer til å legge føringer på energikravet i norske boliger og vi må alle tenke energiøkonomisering på sikt. Dette kommer til å koste og det er viktig å begynne tidlig, ikke minst med planleggingen for å forsikre oss om at det vi gjør i dag også står seg i morgen.

Boligselskapene har blitt mer prisbevisste og de sparer der de kan. Det skal de være, all den tid de forvalter verdiene på vegne av andelseierne. Forretningsførerhonoraret er noe som selvsagt også blir sett på. I 2023 har vi fått kjenne på konkurranse på dette området, spesielt fra det oslobaserte selskapet Solibo, som ønsker å utfordre boligbyggelagsbransjen. Det synes vi i utgangspunkter er positivt, konkurranse gjør oss bedre. Men samtidig har konkurranse fra mer lettbente aktører som ikke drar med seg samme kostnadsbase i form av for eksempel spesialtilpasset it-system og et noe forenklet produkt, gjort det vanskelig å forklare hvorfor det er forskjeller i pris.

Det trygge med å velge Nobl

Finanskrisen i 2009 ga borettslagmodellen en knekk og boligselskaper gikk konkurs. Med bakgrunn i det man da opplevde, ble sikringsprodukter etablert gjennom Klare Finans for å forhindre at den enkelte andelseieren måtte overta naboens gjeld. Dette produktet var med å friskmelde borettslagsmodellen som hadde fått seg en knekk. Dette er et produkt som våre konkurrenter ikke kan tilby uten høy pris, men som de samtidig selger som ikke nødvendig for boligselskapene å ha. Det gjør meg irritert når vi ser hvilke tider vi nå er inne i, at en aktør som ønsker å overta forvaltningen for boligselskapene med det store ansvaret det medfølger, forsøker å bagatellisere et så viktig produkt. Ifølge landets største inkassoselskaper har antall boliglån som gikk til inkasso i 2023 økt betraktelig. Hos Kredinor hadde de en økning på 33 prosent fra 2022 til 2023. Hos Intrum var økningen på hele 36 prosent, meldte P4 i februar 2024. Ifølge radiokanalen har tallet bare økt måned for måned – noe som viser at det nettopp er behov for slike sikringsordninger.

Nobl er eid av medlemmene, i motsetning til våre konkurrenter innen forvaltningstjenester, som er privateide aktører som åpenbart har et ønske om å ta ut verdiene i selskapene så snart muligheten byr seg. Nobl tar ikke ut en eneste krone i utbytte, men pløyer overskuddet tilbake i nye boligprosjekter og støtte til samfunnet i form av prosjekter som skal gi bolyst og godt naboskap.

Vi skal bidra til et sterkt og godt forvaltningsprodukt, som trygger verdiene til den enkelte. Det å forvalte verdier på vegne av felleskapet er et stort ansvar. Vi ønsker at borettslag skal være minst like verdifulle og trygge som selveiere. Det har vi brukt mange år på å bygge opp. I dette står et solid forvaltningsprodukt sentralt.

Heldigvis er det mange av boligselskapene vi forvalter som ser tryggheten og verdien med å være i Nobl. Vi har nærmere 80 års erfaring med å forvalte boliger i Nordland og den tryggheten er ofte viktigere enn noen tusenlapper spart i året.

Mona Liss Paulsen, administrerende direktør i Nobl